上海板块图及置业指南（上海最值得入手的十大板块）

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　　上海板块图及置业指南（上海最值得入手的十大板块）

　　发布时间：2020-03-25 14:15:12

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　　作者：风雪

　　来源：代代SEO

　　分类：网站运营杂谈

　　在刚刚过去的2019年1月，龙湖天璞（嘉定江桥）以50060元/㎡的网签均价劲销302套，成为1月上海新房销冠。而节后上海待开的9个新房项目中，亦有6个（金茂西郊府、金地虹桥世家、融创领馆壹号院、东方悦耀、金地2040）处在以嘉闵高架路及市域铁路嘉闵线为纵轴，以市域铁路机场联络线为横轴的上海新一轮发展主轴上。

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　　“东西”机场联络线+“南北”嘉闵线

　　上海新一轮发展主轴呼之欲出！

　　上海城市的发展其实是由它的内生逻辑在的。

　　2000年，浦东世纪大道和地铁2号线的通车，标志着从虹桥机场—延安高架路（地铁2号线则走南京路）—人民广场—外滩—陆家嘴—世纪大道—花木（世纪公园、龙阳路）—浦东国际机场的东西向城市发展主轴正式形成；

　　而南北向的城市中轴线则是在1996年南北高架路的贯通以及2003年卢浦大桥的通车后形成的，串联起静安大宁—不夜城—南京西路—人民广场—淮海中路新天地—世博—前滩等主要商务区；

　　东西、南北两条主轴线的交汇处——人民广场，自上海开埠以来，就一直是举世公认的上海city central（城市中心）。

　　2010年代以后，尤其是2018年12月公布的上海新一轮轨交近期建设规划，明确了市域铁路嘉闵线和机场联络线的走向之后，人们不禁发现，上海新一轮的发展主轴蓝图已经清晰。

　　东西向新主轴的起点和终点，依然是虹桥和浦东两大空铁枢纽，只是连接方式，进阶为时速160公里的集市域轨交与国铁跨线高铁（规划开行跨线列车47对）于一身的机场联络线，全长68公里，9站的设置，凸显出虹桥商务区、七宝商务区（升级版“徐家汇”）、徐汇滨江（45公里黄浦江滨江岸线徐汇段）、前滩自贸区（陆家嘴2.0）、张江科学城（中国三大国家科学中心之一，上海唯一自贸区+科创中心两大国家战略承载地）、川沙-祝桥国门商务区（迪士尼度假区+奥运预留地+川沙城市副中心+祝桥“浦东版的虹桥枢纽”，集浦东国际机场5个航站楼&10台22线规模的高铁上海东站于一身的空铁枢纽）等6个城市新中心。

　　而南北向新主轴，2016年底就已全线通车的嘉闵高架路，串联起嘉定新城、南翔商务区、虹桥商务区、国家会展中心、七宝商务区、莘庄城市副中心和旗忠森林体育城等重要节点，疏通G2京沪、G42沪蓉、S26苏沪、G50沪渝、G60沪昆、S32申嘉湖等6条跨境高速公路，堪称上海第2条“南北高架”。

　　而在上海新一轮轨交近期建设规划中，已明确在2023年前，将建成市域铁路嘉闵线，串联起嘉定新城、南翔、江桥、虹桥、七宝、莘庄等6个组团，北与江苏省规划的常州-无锡-苏州-昆山-太仓-上海城际铁路接轨，南面规划在春申分岔，一路向西延伸至松江南站，另一路南延至奉贤庄行，与沪杭、沪嘉（兴）、沪苏湖（州）城际铁路及市域铁路机场联络线、金山线、南枫线（南汇临港新城-奉贤南桥-金山枫泾）贯通运营，开通时速160公里，公交化运营的动车组列车。这是中国市域&城际铁路迈向“日本JR通勤铁路模式”的一次新的尝试。

　　待到2023年，市域铁路嘉闵线、机场联络线与江苏省的常锡苏沪城际，浙江省的沪嘉、沪杭城际开通后，一个长三角一体化的国铁市域铁路网络即将成形。在上海市域范围内有上海地铁，在长三角（大上海都市圈）广域范围内则有国铁市域&城际铁路，就如同日本东京的首都圈既有东京市营和都营地铁，又有JR东日本的国铁一样方便！

　　东西、南北这两条新主轴的交汇处——虹桥商务区，目前有国内最大的空铁换乘枢纽，加之2018年起，又有中国国际进口博览会（“进博会”）永久会址的“加冕”，已成为上海辐射整个长三角地区当之无愧的门户和中枢。

　　一条南北向的新主轴嘉闵线+一条东西向的新主轴机场联络线，沿线的嘉定新城、南翔、江桥、虹桥、七宝、莘庄、徐汇滨江（华泾）、前滩（三林）、张江、川沙-祝桥，正因为市域轨交+国铁“2合1”的进阶，使得这十大板块，不仅是上海未来发展十分靓眼的网红级“新中心”，更是融入长三角一体化大棋局的节点型城镇，也是米宅非常有底气推荐给大家的2019最值得入手的十大板块!

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　　2019上海最值得入手

　　十大板块在售新房推荐

　　1.嘉定新城

　　嘉定新城是上海市郊5大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇临港）中距离市中心最近，轨交线网规划最密（2035年总规有9条轨交经过嘉定）、产城融合最好（嘉定有上海国际汽车城和F1赛车场）的新城。

　　西郊金茂府，预计2月16日开盘，推出227套高层住宅。该地块是2016年的嘉定“地王”，楼板价达到3.76万元/㎡，市场普遍预计项目至少要开到5.5万元/㎡才保本，如今以4.39万元/㎡，主力户型99㎡，总价440万元的价格入市，加之金茂强大的12项科技系统（核心技术是应用了循环地源热泵系统，从而无需空调，四季保持所有室内空间20-26℃）和嘉定新城核心地段的优质配套，使得该项目的认筹数已经超过400组，2个客户抢1套房，很可能是日光的节奏。

　　2.南翔

　　摊开上海地图，周长98公里，近乎四四方方的外环线，西北角沪宁城际高铁上的节点城镇南翔与西南角的未来沪杭城际铁路上的节点城镇莘庄到市中心人民广场，几乎是等距离的；2016年嘉闵高架建成后，从南翔或莘庄到虹桥火车站也几乎是15公里，约30分钟车程的等距离；只因为莘庄早在1996年就开通了地铁，而南翔比莘庄通地铁晚了13年，房价比莘庄低出30%。

　　未来的南翔，将有11号线、22号线（南翔—宝山邮轮港方向）、市域铁路嘉闵线、沪宁城际线四线交汇，区位优势不言而喻。

　　目前该区域的新房只有华谊逸品澜湾一个尾盘在售，均价45000元/㎡，户型面积82-111㎡，总价在360-500万元区间。

　　3.江桥

　　素有“沪宁第一镇”之称的江桥，到人民广场仅14公里，是外环线上距离市中心最近的镇。

　　同时，江桥的G2沪宁高速以南区域，纳入了86平方公里的虹桥商务区范围，这一区域2019年极有可能会划入上海自贸区新拓展的片区内。如今以“北虹桥”自居的江桥，除了目前已开通的13号线外，明年还将开通14号线（上海第3条8节编组大容量轨交）直达静安寺、大世界（人广）、豫园（外滩）、陆家嘴等浦西、浦东核心市中心。2023年前，还将有13号线西延伸至国家会展中心（“进博会”永久会址）和市域嘉闵线一站直通虹桥火车站。如此好的区位优势，新房房价比国家会展中心所在的青浦徐泾便宜1万元/㎡上下，仅与西距虹桥10公里以远的青浦赵巷、松江泗泾的房价差不多。

　　当然江桥的缺点也是显而易见的：（1）有一个浦西最大的垃圾焚烧厂；（2）铁路编组站、动车所割裂的地面交通；（3）专业批发市场集聚区，居住人群质素较低；

　　目前该区域的“网红楼盘”龙湖天璞，均价51000元/㎡，最低单价仅43600元/㎡起，户型面积90-172㎡，总价在466-877万元区间。

　　4.虹桥商务区

　　虹桥商务区拥有四项“巨无霸”：（1）交通巨无霸，日客流量32万人次的虹桥空铁综合枢纽；（2）商业巨无霸：瑞安、万科、龙湖等品牌开发的虹桥天地、虹桥万科中心、龙湖虹桥天街等商办综合体业已建成，初具人气；（3）会展巨无霸，世界上最大的单体建筑，中国国际进口博览会永久会址——国家会展中心（上海），已然成为新虹桥、新上海的地标；（4）国际住区巨无霸，徐泾、金丰等国际社区是上海最早的别墅住区、国际学校集聚区；

　　位于虹桥商务核心区的青浦徐泾高泾路上的金地虹桥世家，预计2月14日开盘，主力户型89㎡洋房，均价54000元/㎡，以及130-139㎡叠加别墅，均价59000-6000元/㎡，总价在480-834万元之间。

　　5.七宝

　　七宝是上海外环以外最早形成的豪宅聚居区，也是万科、宝龙、华润等品牌房企在上海的总部，长期以来一直是上海外环以外的房价制高点，目前该板块的二手房均价52300元/㎡，比闵行区府所在地莘庄城市副中心47700元/㎡的二手房均价要高出近5000元/㎡。

　　七宝商务区，不仅是闵行区最繁华的商务区，更辐射松江九亭、泗泾、佘山；青浦徐泾、赵巷和徐汇漕河泾地区。七宝，是唯一一个嘉闵线和机场联络线同时设站，且两站不在一起的城镇（嘉闵线在9号线七宝站位置，机场联络线在9号线中春路站位置），拥有9、10、12号线三条已开通轨交和嘉闵、机场双市域铁路规划，且与“大虹桥”仅一站之遥的七宝，将作为“虹桥商务区”的辅城，得到更好的发展。

　　七宝目前唯一在售的新房是碧林湾三期，均价65000元/㎡，户型面积103-204㎡，总价在670-1326万元之间。

　　6.莘庄

　　莘庄是上海外环以外最早通地铁的板块，也是上海外环以外4大城市副中心之一（另三个为浦东川沙、宝山吴淞和虹桥商务区）。作为上海GDP第二大区闵行区（原上海县）府所在地，同时又是G60科创走廊的桥头堡，莘庄一直是上海西南郊区（松江、奉贤、金山）以及浙江省进入上海主城区的最后屏障，因此，早在20年前，这里就是新上海人落户上海的首选之地，地位堪比台湾的“新北市”（原台北县）。

　　莘庄目前唯一在售的新房是金辉海上铭著，均价70000元/㎡，户型面积95-140㎡，总价在665-980万元之间。

　　7.徐汇滨江（华泾）

　　华泾是徐汇区唯一在外环外的板块，原属上海县龙华乡，也是最晚划入徐汇区的一个镇。华泾属于徐汇滨江板块南段，由于到目前为止，都是轨交盲点，因此房价长期在徐汇区垫底。

　　上海新一轮轨交规划中，15、19、23、机场联络线四线汇聚华泾，也是整个机场联络线在浦东、闵行两个大区之外，在浦西7个中心城区里唯一一个站点，因此华泾的后发优势明显。

　　融创领馆壹号院目前正在认筹阶段，春节后即将推出159套叠加别墅，均价97000元/㎡，虽然是别墅产品，但这个价格还是刷新了上海外环目前的新房价格。作为融创高端产品，融创“壹号院”系一直能得到市场认可，融创之前在上海推出的两个“壹号院是位于黄浦世博滨江的滨江壹号院和位于浦东源深滨江的陆家嘴壹号院，均已售罄，目前这两个盘在二手房市场上的成交均价分别为11.3万元/㎡与9.5万元/㎡。

　　8.前滩

　　“前滩”是后世博时代，上海最炙手可热的滨江板块，在上海自贸区第一轮扩区时，它就被列入上海自贸区陆家嘴滨江片区的一部分，被誉为“陆家嘴2.0版”。位于前滩的东方体育中心站目前已是6、8、11号线三线换乘站，上海新一轮轨交规划，机场联络线将在前滩南部设三林南站，并有沿浦东滨江走向的19号线与之接驳。

　　前滩的新房市场2018年首度上市，就引爆全城，成为上海新房摇号中中签率最低的板块。东方悦耀，节后即将推出620套房源，有36和53㎡一房，66㎡二房，93和107㎡三房，预计均价81000元/㎡。其隔壁邻居前滩东方逸品去年8月开盘，引发1638组客户认筹抢购。

　　9.张江

　　张江是中国三大国家科学中心之一，上海唯一自贸区+科创中心两大国家战略的承载地。2017年，94平方公里的张江国家科学城规划正式批复，比浦西86平方公里的虹桥商务区面积还大。“西虹桥、东张江”是未来十年上海发展的重中之重，去年年底，13号线三期已开通至张江，新一轮轨交规划中，张江还将新增机场联络线、21号线，密切与两大机场以及自贸区各功能片区的联系。

　　张江目前唯一的在售新房三湘海尚70000元/㎡，户型面积86-136㎡，总价在602-952万元之间。

　　10.川沙-祝桥

　　浦东国际机场所在的川沙-祝桥地区，继上海迪士尼乐园之后，又有新的重大利好！伴随着上海东站枢纽的落地，正在打造一个新的类似虹桥枢纽的世界级空铁换乘枢纽，相比于虹桥枢纽，浦东空铁枢纽不仅内联长三角，更可直飞五大洲。

　　在这样一个未来将超越虹桥的红利区域，金地公元2040，2月12日将正式开启认筹，主推86㎡三房、95、99㎡三房二卫及117㎡四房。该地块是2016年的祝桥“地王”，市场普遍预计项目至少要开到6万元/㎡才保本，如今以4.48万元/㎡的均价入市，其中99㎡户型的最低单价仅39627元/㎡，全部房源总价在342-560万元之间，很可能也是日光的节奏。

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